Дипломная на тему Развитие залога как формы обеспечения кредитов в коммерческом банке (на примере разработки методологии оценки залоговой стоимости жилой недвижимости)

Автор: Артур

Тип работы: Дипломная

Предмет: Банковское дело

Страниц: 76

Год сдачи: 2007

ВУЗ, город: ГУ-ВШЭ

Выдержка

Введение
Задачи улучшения функционирования кредитного механизма выдвигают на первый план необходимость обоснования и использования экономических методов управления кредитом и банками, ориентированных на соблюдение экономических границ кредита. Это позволит предотвратить неоправданные с точки зрения денежного обращения и народного хозяйства кредитные вложения, их структурные сдвиги, обеспечить своевременный и полный возврат ссуд, что имеет важное значение для повышения эффективности использования материальных и денежных ресурсов.
Процесс кредитования связан с действием многочисленных и разнообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в обусловленный срок. Поэтому, прежде чем выдать кредит, банк должен определить, способен ли заемщик своевременно и в полном объеме погасить задолженность по ссуде. Такое изучение именуют анализом кредитоспособности. Любое кредитное учреждение ставит перед собой цель снижение риска при предоставлении кредита с целью обеспечения собственной финансовой устойчивости.
В отличие от западных банков, которые на протяжение многих лет работы выработали формализованные технологии принятия кредитных решений, российские кредитные учреждения отличает индивидуальный подход к работе с потенциальным ссудозаемщиком. У отечественного кредитного бизнеса есть некоторые особенности. В первую очередь внимание кредитного менеджера обращено на сам проект, анализ которого показывает, достаточно ли у заемщика возможностей для реализации с последующей выплатой долга и процентных начислений.
Предоставление хорошего залога способно повысить шансы компании на получение кредита. Действительно, банки заинтересованы в надежных гарантиях, которые способны возместить убытки в случае невозврата кредита. Хотя они в принципе рассматривают в качестве залога широкий спектр движимого и недвижимого имущества, находящегося в распоряжении клиента, наибольшее доверие вызывает тот залог, который, грубо говоря, нелегко израсходовать или украсть. Сюда можно отнести недвижимость, основное производственное оборудование и т.п., тогда как, например, товары, находящиеся в обороте компании, могут вызвать у банкира справедливое сомнение.
Иногда может сложиться впечатление, что проблема получения кредита легко решается посредством предоставления соответствующего залога. Действительно можно встретить банки, руководствующиеся подобными установками. К кредитным учреждениям, для которых залог является достаточным условием выдачи кредита, следует относиться с повышенным вниманием: среди них могут встречаться кредитные учреждения, которые, используя юридические тонкости в кредитном договоре, стремятся овладеть залогом, по стоимости обычно превышающим выданный кредит. Поэтому следует помнить, что чрезмерная легкость при получении кредита может обернуться в будущем крупными неприятностями.
Приведенные выше факторы показывают высокую актуальность рассмотрения практики применения залога как инструмента обеспечения возврата кредита в работе финансового менеджера и написания данной работы.
Использование любого вида обеспечения связано с существенными рисками. Анализ обеспечения кредитов проводится с учетом, по меньшей мере, четырех критериев: ликвидности, достаточности, степени контроля банком предмета залога и его приемлемости. Именно данный анализ можно обозначить как одну из проблем, которую автор попытается решить в данной работе.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является деятельность коммерческих банков на рынке кредитов. Кредитная деятельность один из важнейших признаков банка, а уровень организации кредитного процесса едва ли не лучший показатель вообще всей работы банка и качества его менеджмента.
Предмет исследования залог, как одна из форм обеспечения кредита. Обеспечение должно отвечать ряду требований, на которые должны в первую очередь обращать внимание работники банков.
Целью написания выпускной квалификационной работы является разработка и совершенствование форм залогового обеспечения в процессе кредитования.

В рамках поставленной цели могут быть выделены следующие задачи:

Определить место банковского кредитования в системе кредитных отношений;
Провести анализ видов и форм банковского кредитования;
Оценить возможные методы снижения кредитных рисков банками;
Рассмотреть особенности залога жилой недвижимости;
Выявить проблемы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости в управлении рисками ипотечного кредитования;
Разработать модели оценки залоговой стоимости жилой
недвижимости и модели прогнозирования стоимости жилой
недвижимости.
Перспективным направлением развития кредитных операций банков обещает стать ипотечное жилищное кредитование (залог жилой недвижимости). В настоящее время объемы ипотечного жилищного кредитования относительно невелики, но высокие темы его роста позволяют надеяться, что в ближайшие гоы ипотечное кредитование займет достойное место в операциях российских банков. Именно этой проблеме посвящена третья глава данной квалификационной работы. В ней будет обосновано предложение по использованию оценки залоговой стоимости жилья как действенного инструмента управления рисками в жилищном кредитовании коммерческого банка, позволяющего, во-первых, снизить процентную ставку, во-вторых, увеличить объем ссуды. При анализе системы ипотечного кредитования автор работы попытался применить термины фондового рынка к рискам кредитования (кредитному и риску альтернативного выбора), что позволило определить долг по договору ипотечного кредитования как опцион call (досрочное погашение кредита) или опцион put (отказ от погашения кредита). В случае досрочного погашения кредита заемщик «выкупает» непогашенный остаток кредита (закладную) по рыночной стоимости. В случае отказа от погашения кредита заемщик «продает» недвижимость кредитору по цене равной величине непогашенного кредита (закладной), а не по рыночной стоимости недвижимости.
Данная выпускная квалификационная работа состоит из трех основных глав, введения и заключения. Каждая глава работы включает несколько подразделов. Первая глава носит теоретический характер и раскрывает сущность проблемы, решение которой автор работы пытается предложить в последующих главах. Во второй главе проводится анализ правовой основы объекта исследования и раскрываются некоторые проблемы, связанные с практическими исследованиями данной работы. В заключительной, третьей главе, которая носит практический характер, сделаны конкретные рекомендации по решению проблем, связанных с обеспечением кредитов коммерческими банками.

Содержание

Введение 3
1. Глава первая. Основы банковского кредитования . . 6
1.1. Банковское кредитование в системе кредитных
отношений .6
1.2. Виды и формы банковского кредитования .12
1.3. Риски банковской деятельности ..19
Выводы по главе 1 28
2. Глава вторая. Залог недвижимого имущества в банковской
сфере . 30
2.1. Правовые основы залога в РФ ..30
2.2. Особенности залога жилой недвижимости ..38
2.3. Проблемы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости
в управлении рисками ипотечного кредитования ..45
Выводы по главе 2 ..55
3. Глава третья. Разработка методологии оценки
залоговой стоимости жилой недвижимости 57
3.1. Разработка модели оценки залоговой стоимости жилой
недвижимости . 57
3.2. Разработка модели прогнозирования стоимости
жилой недвижимости 62
Выводы по главе 3 .70
Заключение .71
Литература. .73
Приложения 75

Литература

1. «Банки и банковские операции» - п/ред Е.Ф. Жукова М: «ЮНИТИ», 2002г.
2. «Банковское дело» - п/ред Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П. М: «Финансы и статистика» - 2003г., 464с.
3. «Банковское дело» - п/ред Лаврушина О.И. М: «Финансы и статистика», 2000г., 672с.
4. «Бухгалтерский учет и операционная техника в банках» - М, 2001г.
5. Базельский комитет по банковскому надзору: Сборник документов и материалов/ Сост Ю.В. Кузнец М: «Центр подготовки персонала ЦБ РФ», 1997г.
6. Банковская система России (настольная книга банкира), М, 2005г.
7. Банковское дело и финансирование инвестиций под ред. Н. Брука, ВБРР, 2005г.
8. Белых Л.П. «Устойчивость коммерческих банков» - М: «ЮНИТИ», 2002г., 192с.
9. В.К.Селюков, С.Г.Гончаров. Управление рисками. Ипотечная сфера. М.: МГТУ им. Н.Э.Баумна,2001, с.49.
10. Введение в банковское дело - п/ред. Г. Асхауэра М: «Мир и культура», 2004г.
11. Горина С.А. «Учет в банке на основе нового плана счетов. Проверка правильности отражения банковских операций» - М: «Приор», 2000г.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3.
13. Жуков Е.Ф. «Деньги. Кредит. Банки» - М: Юнити, 2002г.,622с.
14. Иванов В.В. «Анализ надежности банка» - М: «Русская Деловая Литература», 2003г.
15. Инструкция Банка России «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» от 30 июня 1997г. №62-а
16. Киселев В.В. «Коммерческие банки в России: настоящее и будущее» - М: «Финстатинформ», 2004г., 400с.
17. Козлова Е.П., Галанина Е.Н. « Бухгалтерский учет в коммерческих банках» - М: «Финансы и статистика», 2000г., 640с.
18. Курсов В.Н., Яковлев Г.А. «Бухгалтерский учет в коммерческом банке» - М: «ИНФРА-М», 2000г., 334с.
19. Маркова О.М., Сахарова Л.С., Сидоров В.Н. «Коммерческие банки и их операции» - М: «ЮНИТИ», 2005г., 288с.
20. Маслеченков Ю.С. «Финансовый менеджмент в коммерческом банке» - М: «Перспектива», 2002г.
21. Молчанов А.В. «Коммерческий банк в современной России: теория и практика» - М:»Финансы и статистика», 2003г.
22. Ноздрина Н.Н., Сапожников А.Ю., Стершие Г.М., Стерник С.Г. Типизация жилья Москвы по качеству, http ://www. realty market, org.
23. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). Фонд «Институт экономии города» при поддержке Агентства США по международному развитию (USAID). M. 2004, с. 204-213.
24. Панова Г.С. "Кредитная политика коммерческого банка" М, 2004г.
25. Панова Г.С. «Анализ финансового состояния коммерческого банка» - М: «Финансы и статистика», 2002г.
26. Пещанская И.В. «Организация деятельности коммерческого банка» - М: «ИНФРА-М», 2001г., 320с.
27. Приведены данные из Интернет-ресурса www.irn.ru.
28. Приведены данные РМЛС (Российская мультилистинговая система).
29. Положение «О порядке применения к кредитным организациям мер ответственности и иных мер воздействия за нарушения законодательства о рынке ценных бумаг» от 19 августа 1998г.№ 49-П
30. Положение Банка России «О порядке предоставления кредитными организациями денежных средств и их возврата» от 31 августа 1998г. №54-П
31. Положение о безналичных расчетах в РФ от 8 сентября 2000г. №120-П
32. Принципы ипотечного кредитования России. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. Выпуск 5. М.: Издательство «Строительная газета», 1994, с.7.
33. Принципы ипотечного кредитования в России. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. Выпуск 5. М.: «Строительная газета», 1994, с. 12.
34. Репченко О. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости: роль локальных и глобальных факторов, http://irn.ru/articles/prn/1297.html.
35. Сидельникова Л.Б. «Аудит коммерческого банка» - М: «Буквица», 2003г.
36. См. опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств (форма № 1, годовая, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 17.04.02 № 31, и форма № 1-В, квартальная, утвержденная Постановлением Госкомстата России от 15.01.02 № 2) с полным перечнем переменных, описывающих квартиру.
37. Тагирбеков К.Р. «Опыт развития технологии управления коммерческим банком» - М: «Финансы и статистика», 2001г.
38. Усоскин В.М. «Современный коммерческий банк: управление и операции» - М, 2004г.
39. Уткин Э.А. «Словарь банковских терминов» - М, 2002г.
40. Уткин Э.А. «Стратегический менеджмент: способы выживания российских банков» - М: «Фонд Экономического Просвещения», 2001г.
41. Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» (в ред. Федеральных законов от 03.02.96 N 17-ФЗ
42. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»
43. Черкасов В.Е. «Финансовый анализ в коммерческом банке» - М, 2005г.
44. Черкасов В.Е., Плотицина Л.А. «Банковские операции: маркетинг, анализ, расчеты» - М: «Метаинформ», 2005г.
45. Шеремет А.Д., Щербакова Г.Н. «Финансовый анализ в коммерческом банке» - М: «Финансы и статистика», 2000г., 256с.
46. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского Права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 291